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住建部這個合同文本關(guān)系整個建筑行業(yè)!2018年簽訂施工合同要注意的十大事項!

2018-06-04 鼎建園林

住建部、工商總局對2013版《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》進行了修訂,制定了《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)。2017版《示范文本》,自2017年10月1日起執(zhí)行。

《示范文本》為非強制性使用文本,由合同協(xié)議書、通用合同條款和專用合同條款三部分組成。適用于房屋建筑工程、土木工程、線路管道和設(shè)備安裝工程、裝修工程等建設(shè)工程的施工承發(fā)包活動。

住建部2017版《建設(shè)工程施工合同》(示范文本)修改內(nèi)容對照與解讀

作者:朱中華律師

建緯(北京)律師事務(wù)所  高級合伙人

(轉(zhuǎn)載請注明作者)

2017年10月30日,住建部公布了2017版《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)(簡稱“2017版合同文本”)。與2013年《建設(shè)工程施工合同(示范文本)》(GF—2013—0201)(簡稱“2013版合同文本”)相比,2017版合同文本主要針對“缺陷責任“與”質(zhì)量保證金”兩項內(nèi)容進行了修改,具體修改見附件《住建部2017版建設(shè)工程施工合同(示范文本)修改對照表》。

一、關(guān)于“缺陷責任”的修改

(一)關(guān)于“缺陷責任期的起算時間“的修改

關(guān)于缺陷責任期的起算時間,2017版合同文本做了如下方面修改:

1、缺陷責任期的起算時間由“實際竣工日期起”,修改為“從工程通過竣工驗收之日起”。

2、增加規(guī)定“因承包人原因?qū)е鹿こ虩o法按合同約定期限進行竣工驗收的,缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計算”。

3、將“因發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按合同約定期限進行竣工驗收的,缺陷責任期自承包人提交竣工驗收申請報告之日起開始計算”,修改為“因發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按合同約定期限進行竣工驗收的,在承包人提交竣工驗收報告90天后,工程自動進入缺陷責任期”。實際上,將此種情況下缺陷責任期的起算時間向后推了90天。

(二)關(guān)于缺陷責任具體內(nèi)容的修改

關(guān)于缺陷責任的具體內(nèi)容,2017版合同文本做了如下修改:

1、2017版合同文本增加了關(guān)于“缺陷責任的具體內(nèi)容”的描述,即第15.2.2項規(guī)定的,缺陷責任期內(nèi),由承包人原因造成的缺陷,承包人應(yīng)負責維修,并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用,發(fā)包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除,費用超出保證金額的,發(fā)包人可按合同約定向承包人進行索賠。承包人維修并承擔相應(yīng)費用后,不免除對工程的損失賠償責任。”

2、2017版合同文本明確缺陷責任期包含延長部分最長不能超過24個月。

3、2017版合同文本增加如下內(nèi)容,“由他人原因造成的缺陷,發(fā)包人負責組織維修,承包人不承擔費用,且發(fā)包人不得從保證金中扣除費用。”

二、關(guān)于質(zhì)量保證金的修改

關(guān)于質(zhì)量保證金,2017合同文本在第15.3款【質(zhì)量保證金】、第15.3.2目和第15.3.3目進行了以下修改:

1、2017版合同文本增加規(guī)定,“在工程項目竣工前,承包人已經(jīng)提供履約擔保的,發(fā)包人不得同時預(yù)留工程質(zhì)量保證金。”即履約擔保和質(zhì)量保證金不能同時使用。

2、2017版合同文本將質(zhì)量保證金的額度從“不得超過結(jié)算合同價格的5%”,修改為“不得超過工程價款結(jié)算總額的3%”減輕了承包人的負擔。

3、2017版合同文本明確了如果發(fā)包人扣留的是質(zhì)量保證金,則“發(fā)包人在退還質(zhì)量保證金的同時按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準利率支付利息”。

4、2017版合同文本增加了退還承包人質(zhì)量保證金的程序,即:

“缺陷責任期內(nèi),承包人認真履行合同約定的責任,到期后,承包人可向發(fā)包人申請返還保證金。添加微信號653278912索取新版施工合同全文。

發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后,應(yīng)于14天內(nèi)會同承包人按照合同約定的內(nèi)容進行核實。如無異議,發(fā)包人應(yīng)當按照約定將保證金返還給承包人。對返還期限沒有約定或者約定不明確的,發(fā)包人應(yīng)當在核實后14天內(nèi)將保證金返還承包人,逾期未返還的,依法承擔違約責任。發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后14天內(nèi)不予答復,經(jīng)催告后14天內(nèi)仍不予答復,視同認可承包人的返還保證金申請。

發(fā)包人和承包人對保證金預(yù)留、返還以及工程維修質(zhì)量、費用有爭議的,按本合同第20條約定的爭議和糾紛解決程序處理。”

三、2017版合同文本修改內(nèi)容對承包人和發(fā)包人的影響

1、關(guān)于“缺陷責任期的起算時間“的修改總體上加重了承包人的責任,實際上延長了承包人承擔缺陷責任期限,對此承包人應(yīng)當特別注意。

2、關(guān)于質(zhì)量保證金的規(guī)定,則整體上減輕了承包人的義務(wù)和責任,因而該部分的修改對于承包人較為有利,業(yè)主對此應(yīng)當特別注意。

3、關(guān)于缺陷責任的具體內(nèi)容的修改,只是細化和明確了原來不明確的內(nèi)容,可以避免因理解不一致產(chǎn)生的分歧,并沒有明顯加重哪一方當事人的義務(wù),對于當事人雙方都有好處。

附件:住建部2017版建設(shè)工程施工合同(示范文本)修改對照表

2018年簽訂施工合同要注意的十大事項

 

建設(shè)工程施工合同是依法保護發(fā)承包雙方權(quán)益的法律文件,是發(fā)承包雙方在工程施工過程中的最高行為準則。為防范合同糾紛,在簽訂過程中,以下10個方面需要注意。

 

 

 

關(guān)于發(fā)包人與承包人
 

 

 

1、發(fā)包方需要滿足兩方面內(nèi)容:①主體資格,即建設(shè)相關(guān)手續(xù)是否齊全。例:建設(shè)用地是否已經(jīng)批準?是否列入投資計劃?規(guī)劃、設(shè)計是否得到批準?是否進行了招標等。②履約能力即資金問題。施工所需資金是否已經(jīng)落實或可能落實等。

2、承包方需要滿足的內(nèi)容有:①資質(zhì)情況;②施工能力;③社會信譽;④財務(wù)情況。承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。上述內(nèi)容是體現(xiàn)履約能力的指標,應(yīng)認真的分析和判斷。

 

合同價款應(yīng)注意
 

 

1、“合同價款”的填寫,應(yīng)依據(jù)住建部規(guī)定,招標工程的合同價款由發(fā)包人、承包人依據(jù)中標通知書中的中標價格在協(xié)議書內(nèi)約定。非招標工程合同價款由發(fā)包人承包人依據(jù)工程預(yù)算在協(xié)議書內(nèi)約定。

2、合同價款是雙方共同約定的條款,要求第一要協(xié)議,第二要確定。暫定價、暫估價、概算價、都不能作為合同價款,約而不定的造價不能作為合同價款。

 

發(fā)包人工作與承包人工作條款應(yīng)注意
 

 

1、雙方各自工作的具體時間要填寫準確。

2、雙方所做工作的具體內(nèi)容和要求應(yīng)填寫詳細。

3、雙方不按約定完成有關(guān)工作應(yīng)賠償對方損失的范圍、具體責任和計算方法要填寫清楚。

 

合同價款及調(diào)整價款應(yīng)注意
 

 

1、填寫合同價款及調(diào)整時應(yīng)按《通用條款》所列的固定價格、可調(diào)價格、成本加酬金三種方式,約定一種寫入本款。

2、采用固定價格應(yīng)注意明確包死價的種類。如:總價包死、單價包死,還是部分總價包死,以免履約過程中發(fā)生爭議。

3、采用固定價格必須把風險范圍約定清楚。

4、應(yīng)當把風險費用的計算方法約定清楚。雙方應(yīng)約定一個百分比系數(shù),也可采用絕對值法。

5、對于風險范圍以外的風險費用,應(yīng)約定調(diào)整方法。

 

工程預(yù)付款條款應(yīng)注意
 

 

1、填寫約定工程預(yù)付款的額度應(yīng)結(jié)合工程款、建設(shè)工期及包工包料情況來計算。

2、應(yīng)準確填寫發(fā)包人向承包人撥付款項的具體時間或相對時間。

3、應(yīng)填寫約定扣回工程款的時間和比例。

 

工程進度款條款應(yīng)注意
 

 

1、工程進度款的撥付應(yīng)以發(fā)包方代表確認的已完工程量,相應(yīng)的單價及有關(guān)計價依據(jù)計算。

2、工程進度款的支付時間與支付方式以形象進度可選擇:按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算(小工程)及其它結(jié)算方式。

 

材料設(shè)備供應(yīng)條款應(yīng)注意
 

 

1、應(yīng)詳細填寫材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點。

2、應(yīng)約定供應(yīng)方承擔的具體責任。

3、雙方應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法(可以選擇預(yù)結(jié)法、現(xiàn)結(jié)法、后結(jié)法或其他方法)。

 

違約條款應(yīng)注意
 

 

1、在合同中首先應(yīng)約定發(fā)包人對《通用條款》中的預(yù)付款、工程進度款、竣工結(jié)算的違約應(yīng)承擔的具體違約責任。

2、在合同中應(yīng)約定承包人對《通用條款》違約應(yīng)承擔的具體違約責任。

3、還應(yīng)約定其它違約責任。

4、違約金與賠償金應(yīng)約定具體數(shù)額和具體計算方法,要越具體越好,具有可操作性,以防止事后產(chǎn)生爭議。

 

爭議與工程分包條款應(yīng)注意
 

 

1、爭議的解決方式是選擇仲裁方式,還是選擇訴訟方式,雙方應(yīng)達成一致意見。

2、如果選擇仲裁方式,當事人可以自主選擇仲裁機構(gòu)。仲裁不受級別地域管轄限制。

3、如果選擇訴訟方式,應(yīng)當選定有管轄權(quán)的人民法院(訴訟是地域管轄)。

4、分包的工程項目須經(jīng)發(fā)包人同意,禁止分包單位將其承包的工程再分包。

 

關(guān)于補充條款
 

 

1、需要補充新條款或哪條、哪款需要細化、補充或修改,可在《補充條款》內(nèi)盡量補充,依次按順序排列。

2、補充條款必須符合國家、現(xiàn)行的法律、法規(guī),另行簽訂的有關(guān)書面協(xié)議應(yīng)與主體合同精神相一致。要杜絕“陰陽合同”。

 

 

 

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